Vous avez probablement déjà entendu parler de la vente à réméré. C’est une technique de vente datant du Moyen Âge. Le 16 mars 1804, à l’époque de Napoléon Bonaparte, la vente à réméré fut introduite pour la première fois dans le Code civil. Voici les points essentiels à retenir sur cette technique un peu particulière !
Le principe de la vente à réméré de A à Z
La vente à réméré ou la vente avec faculté de rachat fonctionne selon un principe fort simple. Elle consiste généralement à céder son bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter ultérieurement. Il ne s’agit pas d’une obligation, mais plutôt d’une prescription. La vente à réméré s’effectuera toujours par un accord sous forme d’un contrat conclu par les deux parties (le vendeur et l’acquéreur).
À la différence d’un acte de vente classique, celui d’une vente à réméré contient une clause de faculté de rachat. Il permet tout simplement au vendeur (l’ex-propriétaire) de récupérer son bien à termes du contrat. L’acte de vente à réméré prévoit également une convention d’occupation. Sans elle, le vendeur ne pourra pas résider dans le bien.
En vertu du Code civil, la durée maximale d’une vente à réméré ne peut excéder 5 ans. Elle oscille généralement entre 18 mois à 36 mois. Pour récupérer son bien, le vendeur doit restituer l’intégralité du prix initial dans le temps imparti. Il devra également s’acquitter de certains frais. Des travaux ou encore des dépenses supplémentaires engagées dans le cadre de la valorisation du bien.
Dans le cadre d’une vente à réméré, le prix de vente ne représente qu’un pourcentage de la valeur réelle du bien (50 % à 70 %). En revanche, il y a une petite différence entre le prix de rachat.
Zoom sur toutes les démarches à entreprendre
La vente à réméré reste une solution avantageuse dans certaines situations, surtout en cas de surendettement. Elle s’adresse aussi bien aux particuliers qu’aux personnes morales (des sociétés). Même les commerçants, les artisans et les entrepreneurs peuvent vendre leurs biens en réméré. Dans tous les cas, un certain nombre de démarches doit être effectué. Voici les étapes clés à suivre :
- L’établissement et la signature du contrat de vente à réméré devant le notaire.
- L’encaissement du paiement par le notaire.
- Le paiement des éventuels créanciers par le notaire.
- L’occupation des locaux pendant la durée fixée contractuellement moyennant une indemnité d’occupation mensuelle.
- La restitution du prix d’achat initial à termes du contrat et le paiement des frais annexes.
Bien sûr, les deux parties fixent librement le délai de rachat. Le vendeur pourra rester dans les locaux tant qu’il verse l’indemnité d’occupation chaque mois. On parle ici de droits d’occupation, mais pas de loyers. Il n’y a donc pas de déclaration spécifique à faire.
cer la faculté de rachat, le vendeur devra respecter le délai fixé initialement. Au-delà de 5 ans, il perd son droit, et ne pourra plus récupérer son bien. Les procédures de rachat commencent toujours par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception. L’intervention d’un huissier est parfois également nécessaire. Dans tous les cas, le notaire doit recevoir la totalité des sommes dues pour entamer la procédure de faculté de rachat.
En somme, la mise en place d’une vente à réméré doit suivre une démarche spécifique.
La vente à réméré : y a-t-il des avantages ?
Les avantages de la vente à réméré sont bel et bien réels. Plus concrètement, le vendeur (le propriétaire) peut dégager des liquidités conséquentes sans passer par les banques. Plus besoin de contracter un crédit à la consommation ou un prêt immobilier. Les sommes récoltées suffisent pour supprimer de grosses dettes. Le propriétaire évite ainsi le surendettement.
La vente à réméré s’adresse particulièrement aux personnes en situation de surendettement. La plupart d’entre elles sont déjà fichées par la Banque de France. En s’acquittant de toutes ses dettes, les fichages bancaires seront levés et le vendeur retrouvera une bonne santé financière.
L’autre avantage de la vente à réméré réside dans la possibilité d’occuper son bien durant toute la procédure. Le propriétaire se protège ainsi contre des poursuites judiciaires, la saisie immobilière ou l’expulsion. Il peut racheter son logement à tout moment, dès que sa situation financière redevient stable.