La domination du marché Ile de France
23,8 milliards d’euros ont été investis en 2014 à travers de grandes opérations de plus de 200 millions comme par exemple celle du Cœur Défense* pour plus d’un milliard d’euros. Pour l’investissement des bureaux l’Île-de-France poursuit sa croissance de 2014 et recouvre plus des 2/3 de l’ensemble des montants engagés dans l’hexagone pour les acquisitions de bureaux, les commerces et les locaux industriels. Hors de l’Ile-de-France, l’activité est moins importante sauf pour la ville de Lyon. Une année record pour les commerces : avec 7,7 milliards d’euros investis en France en 2014, un regain d’activité pour l’immobilier industriel avec 1,7 milliard d’euros, les acteurs français confortent leur domination avec 66 % des volumes investis.
Institutionnels + investisseurs
moyens-orientaux et asiatiques
On compte parmi les plus importants des institutionnels qui jouissent d’importantes liquidités, assureurs, caisses de retraite, SCPI/OPCI. Les investisseurs étrangers n’en sont pas pour autant absents avec un gros tiers des opérations du marché, en tête les Européens, suivis des Nord-Américains et des Moyen-Orientaux. En 2015 caette tendance devrait se confirmer malgré les freins que constitue l’instabilité réglementaire et fiscale qui inspirent la prudence dans la location de bureau à Paris. L’investissement dans l’immobilier connait cette année une augmentation de 50 % dans un contexte de taux bas. Outre les taux très favorables ce secteur est dopé par l’arrivée d’investisseurs provenant de pays émergents, notamment les asiatiques.
L’immobilier, outil de management
On assiste à de plus en plus de mouvements de regroupement et de rationalisation des bureaux. Ce que coûte un poste de travail n’est pas le seul critère pris qui déclenche un déménagement. L’immobilier devient de plus en plus un véritable levier de management dans une approche qui veut améliorer la productivité des équipes et l’image de l’entreprise. La chasse aux candidats talentueux passe aussi par le cadre de travail et l’adresse des bureaux. L’entreprise prend en compte les aspects humains pour définir un espace de travail, l’environnement du quartier et les facilités d’accès, auxquels les DRH attachent de plus en plus d’importance.
Le paradoxe du marché immobilier
Le marché de l’immobilier d’entreprise connait un vrai paradoxe. Si l’investissement se porte bien, location de bureau souffre encore d’une conjoncture morose. Les affaires de plus en plus difficiles amènent les entreprises à vouloir s’implanter au centre des agglomérations mais à un prix négocié à la baisse. Dans le même temps se développe une tendance forte à la délocalisation vers la périphérie des villes, dans un contexte de modification des modes de travail plus collaboratif et de la prise en compte du télétravail.
En région parisienne, il y a plusieurs marchés locatifs d’immobilier de bureau avec des écarts de prix selon les zones. Sur un an, la tendance est à la hausse du loyer moyen en Ile-de-France avec 1,9%. Ce marché est touché aussi par la question de la TVA. Depuis quelques mois, les locataires de bureaux, de commerce et de locaux industriels sont confrontés la notification de la Direction générale des impôts (DGI) qui exige maintenant une TVA à 20 % sur les loyers perçus. De nombreux propriétaires ont voulu redressé les loyers du même taux. Il en résulte une augmentation qui peut décourager. Bien sûr, le surcoût que supportent les locataires n’est pas une vraie augmentation puisqu’ils récupèrent la TVA payée, mais dans une conjoncture déjà difficile cela pénalise leur trésorerie.
*Complexe de bureaux dans le quartier d’affaires de La Défense, 350 000 m2, la plus grande surface utilisable en Europe, propriété d’un fonds d’investissement américain qui l’a acquise au printemps 2014 pour 1,3 milliard d’euros.
*Appelés aussi grands investisseurs, l’expression englobe les organismes collecteurs de l’épargne, les sociétés d’investissement, les fonds de pension, les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) ou les sociétés d’assurance. Surnommés les zinzins (les z’investisseurs z’institutionnels).