Choisir entre les 2 régimes disponibles
La création d’une SCI n’offre en soi aucune optimisation fiscale si ce n’est celui du régime fiscal que vous choisirez. A priori la SCI est soumise à l’impôt sur les revenus et au régime des plus-values immobilières des particuliers. En tant qu’associé d’une SCI vous pouvez choisir au départ ou plus tard le régime de l’IS qui présente certains avantages. Mais avant de vous décider vous devez bien peser les conséquences de votre choix que l’administration fiscale considère comme irrévocable.
Avantages de l’impôt sur les sociétés
Le premier et plus important atout de ce choix se trouve dans l’amortissement du bien immobilier, qui revient à faire bénéficier à la société d’un impôt sur les sociétés diminué puisque les amortissements réduisent d’autant le résultat imposable. Qui plus est, vous pouvez déduire toutes les charges liées à l’activité, alors que dans une SCI classique une seule catégorie de charges peut être déduite des revenus fonciers. Les associés qui se versent des dividendes peuvent être imposés sur leur revenu, ou bien différer cette imposition en affectant les bénéfices en réserve.
Inconvénients de l’impôt sur les sociétés
Le principal inconvénient vient de la double imposition des bénéfices. En effet la société paie l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 15% si son bénéfice est inférieur à 38 120 €, à condition que le capital soit entièrement libéré, détenu directement ou indirectement à + de 75% par des personnes physiques, et que le chiffre d’affaires ne dépasse pas 7 630 000 €. Les dividendes distribués aux associés subissent le barème progressif de l’IR et les prélèvements sociaux après un abattement de 40%. Si un bien immobilier est vendu avec une plus-value, celle-ci est imposée à 33.33%, son montant correspondant à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, qui baisse d’année en année du fait de la déduction des amortissements, sans abattement lié la durée de détention du bien.
Avantages de l’impôt sur le revenu
L’avantage n’est pas immédiat mais réside dans l’exonération totale ou partielle de la plus-value immobilière lors de la vente du bien, en totalité au bout de 22 ans de détention avec un abattement progressif au bout de la 5ème année de détention. La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Un autre avantage repose sur l’imputation des déficits fonciers générés par les charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt. En effet, ces déficits sont imputables sur le revenu global du foyer à hauteur de 10 700 € par an, et au-delà de ce montant peuvent être reportés sur les revenus fonciers (et non plus sur le revenu global) pendant 10 ans. En revanche les déficits fiscaux générés par la SCI à l’IS sont seulement imputables sur les propres bénéfices fiscaux de la SCI.
Inconvénients de l’impôt sur le revenu
Peu de charges sont déductibles des revenus fonciers : frais de gestion, dépenses liées aux travaux, impôts incombant aux propriétaires, intérêts d’emprunts… Un associé doit donc verser chaque année l’impôt sur le bénéfice fiscal de la SCI et les prélèvements sociaux dans la catégorie des revenus fonciers au prorata de sa quote-part du capital, quelle que soit la trésorerie qui lui a été distribuée.
Bien souvent une SCI qui fait un emprunt pour acquérir un bien ne peut distribuer de revenus à ses associés qui dans le même temps sont pourtant axés, cela implique un besoin de trésorerie que doit prévoir chaque associé. Un dernier point, si la plus-value immobilière dépasse 50 000 euros (sauf pour la cession de terrain à bâtir), elle subit une imposition de 2% à 6% selon son montant en fonction du montant de la plus-value, lors de cessions de terrain à bâtir ou de plus-values exonérées.
La recommandation de notre expert
Pour choisir le régime fiscal qui vous permet d’optimiser votre investissement, vous devez prendre en compte le montant du projet, la durée escomptée de détention du bien, votre âge et vos revenus.
Vous choisirez plutôt l’IS, si vous et vos associés ne pouvez pas payer l’impôt foncier pendant la durée du remboursement d’un emprunt, comme cela est fréquent dans le cadre de grands projets, si vous voulez vous créer un patrimoine immobilier sans perspective de revente, prévoyez une plus-value peu importante en cas de vente, ou encore si vos revenus vont baisser dans les années à venir. Dans les autres cas, vous opterez plutôt pour l’IR.
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