Loi Pinel : bien choisir grâce aux conseils d’un pro de la défiscalisation et de l’immobilier

Plutôt que payer des impôts, vous avez décidé de faire un investissement Pinel. Le dispositif Pinel selon le code général des impôts (loi de finances 2015) vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu si vous réalisez un investissement locatif et vous engagez à louer le logement nu comme résidence principale pour au moins 6 ans. La Loi Pinel remporte un vif succès une grande partie des ventes d’immobilier neuf sont réalisées avec ce dispositif de défiscalisation en France. Comme pour tout investissement, mieux vaut vous entourer des conseils d’un professionnel en la matière.

Utiliser un levier fiscal pour augmenter votre patrimoine

Vous allez donc utiliser le levier fiscal pour enrichir votre patrimoine, mieux vaut prendre vos précautions, respecter les règles de base pour tout investissement et surtout éviter toute opération mal montée ou frauduleuse.
Le bon conseiller en défiscalisation prendra en compte votre situation personnelle, il réalisera une étude détaillée de votre cas preant en compte vos engagements et vos possibilités. Attention le meilleur moyen de vous tromper est de vous focaliser sur la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier. Il convient de mettre à plat votre situation, celle de votre foyer, en répertoriant les revenus et les charges, les investissements faits, et tout élément qui peut avoir une conséquence sur un investissement nouveau, tel qu’une niche fiscale qui par définition est plafonnée. Au-delà de l’économie d’impôt mieux vaut identifier vos motivations sur le long terme (entre 10 et 25 années), soit générer un revenu complémentaire dans la perspective de la retraite ou du financement des études supérieures d’un enfant, soit vous constituer un capital à réinvestir dans un projet personnel.
« Si vous investissez dans un bien immobilier (ndlr : éligible à la loi Pinel) de 200 000€ vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 4000€ les 9 premières années et de 2000€ les 3 dernières. De plus, grâce à l’indépendance d’un professionnel de la gestion de patrimoine, le conseiller va pouvoir choisir le bien immobilier qui correspond à votre situation et ainsi optimiser votre investissement » – Kurt Vural, directeur commercial chez Selexium

La Loi PINEL, un investissement immobilier en premier

Une opération de défiscalisation est toujours un investissement immobilier locatif, ce qui signifie que votre conseiller en la matière doit vous rappeler la règle de base à savoir choisir en priorité l’emplacement. L’adresse et la localisation vous garantissent l’attractivité pour les futurs locataires, et la facilité pour le revendre, ce qui implique d’étudier le marché locatif de la ville concernée et d’aller sur place pour découvrir l’environnement qui entoure le bine locatif que vous allez acquérir

Le bon conseiller en défiscalisation synthétise tous ces éléments dans un rapport qui analyse votre situation patrimoniale, vos objectifs à court et long terme, les éventuelles contraintes et votre capacité  d’investissement. Avant de prendre une décision définitive, vous devez exiger de sa part la description du dispositif sur lequel se base votre investissement avec dans le détail les atouts et les contraintes de l’opération. En fait un bon conseil en défiscalisation vous apporte une solution personnalisée, qui prend la forme d’une simulation financière complète avec dans le détail vos charges de futur propriétaire, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, assurance …. Une bonne solution met aussi en exergue les risques que vous courrez et les points à surveiller, et vous présente une préfiguration de votre situation après l’investissement pour avoir une évaluation du gain réel que vous pourrez dégager.

Bien décrypter les inconvénients et les avantages de l’investissement Pinel

Vous devez choisir un pro de l’immobilier et la défiscalisation qui vous aidera à décrypter les inconvénients et les avantages. Le conseiller en investissement Pinel a le devoir de vous alerter sur les inconvénients de ce dispositif, comme certains plafonnements qui excluent la très grande ville, le plafonnement du loyer (pas moins de 20 % en dessous du marché), celui des ressources du locataire qui ne doit pas avoir trop de revenu. Un autre inconvénient tient à la rentabilité qui vous fera choisir plutôt une ville de province ou de banlieue parisienne. Par ailleurs mieux vaut valider que dans les 6, 9 ou 12 années à venir, vous aurez assez d’impôt à payer. Vous devez compter aussi avec le turn over important des locataires, le risque d’impayés ou de retards de paiement. La durée de l’investissement est souvent aussi considérée comme un inconvénient, vous devez l’envisager sur une longue période ce qui en fait le placement idoine pour préparer votre retraite.
Un dernier point, le prix du bien que vous avez payé supporte la TVA à 20%, il faut donc compter avec le temps pour l’amortir et faire une plus value quand vous le revendez.

Les avantages – la carotte fiscale, la possibilité de louer à votre famille (pour aider un parent ou un enfant s’ils sont hors de votre foyer fiscal), l’attractivité du bien (un bien Pinel est très recherché car il est neuf, aux  normes, peu énergivore, à un prix plus bas que le marché.., ce qui rassurera votre banque par l’encadrement du dispositif, elle vous prêtera à des taux avantageux.